中信配资官网年报透视｜活下来后，陶天海能否让中国金茂“活得好”？

近日，中国金茂发布2025年年报，这也是陶天海出任董事长以来的首份年报。2025年全年，中国金茂签约销售金额1135亿元，同比增长16%，行业排名升至第8位，创历史新高；股东应占利润（含投资物业公平值损益）12.53亿元，同比增长18%。

业绩发布会上，陶天海表示，公司已实现“活下来”的阶段性任务，正向着“活得好”的目标迈进。然而，面对不派发股息、存量包袱依然沉重、第二曲线发展速度缓慢等“B面”问题，中国金茂能否真正“活得好”，仍需时间和市场的检验。

“活下来”靠“三个行得通”

去年3月11日，在原董事长张增根到龄退休后，陶天海接任董事长，至今履职一年的时间。据2025年年报，中国金茂签约销售金额1135亿元，同比增长16%；行业排名升至第8位，创历史新高；此外，公司实现收入593.71亿元，同比提升1%，股东应占利润（含投资物业公平值损益）12.53亿元，同比增长18%。

在业绩说明会上，陶天海表示，“活下来”的阶段性目标得以实现，公司验证了“三个行得通”：通过产品引领走出市场独立行情，通过项目成功操盘推动组织能力迭代升级，通过做优增量和盘活存量实现焕新。

陶天海进一步提到，在2025年行业的深度调整背景下，中国金茂在行业中率先止跌回稳。“这背后是我们坚持投资创标、产品创标和运营创标，新项目实现了做一成一，全年首开34个项目，全部实现了标杆项目效应。”

中国金茂2025年的增长，首先归功于其产品力和聚焦高能级城市的战略。2024年推出的“金玉满堂”四大产品线在2025年全面落地，包括6个金茂府、7个璞（玉）系、5个满系、8个棠系项目，成为支撑销售表现的重要抓手。其中，西安金茂璞逸东方夺得当地年度销冠。

随着改善型产品需求释放，中国金茂销售结构向高能级城市与优质项目集中。2025年，公司一二线城市签约销售占比达96%，华北、华东两大区域签约占比提升至73%。金茂在北京、上海的签约销售额均突破200亿元，在西安销售额突破100亿元，并在郑州、天津、雄安等多个核心城市表现领先市场。由于产品向核心城市布局，2025年公司住宅签约单价提升至约2.7万元/平方米，同比大幅提升24%。

与此同时，中国金茂加快项目去化，新项目平均首开周期缩短至5.2个月，在“快开、快回、快清”的运营策略下，经营现金流回正速度缩短至10.4个月，实现资金的快速回流与再投入。

管理层表示，报告期内，公司坚持做优增量，自2024年以来累计获取43个项目，全部聚焦核心城市、核心板块，平均销售净利率超过10%；同时，积极推动存量盘活，2025年完成47个项目清盘，打法升级、多措并举，累计15宗土地、26个大宗资产实现盘活。

财务层面，央企背景带来的融资优势进一步显现。2025年中国金茂新增融资平均成本降至2.75%，全年公开市场融资成本低至2.3%，在手未动用银行授信超过700亿元。

“第二曲线”成色与存货隐忧

然而，潜在的问题同样不容忽视。尽管2025年中国金茂的股东应占溢利同比增长了18%，但扣除投资物业公平值亏损后的净利润为13.63亿元，仅比上一年度增长2%，因此公司宣布不派发末期股息。而且每股基本盈利同比下降16%至4.38分，盈利质量值得推敲。

虽然物业开发整体毛利率从11%提升至13%，但这一改善是建立在新获取的、净利率超10%的优质项目贡献之上，公司旧有库存项目的盈利能力依然较弱。这也是过去激进扩张留下的“后遗症”。那些布局在三四线及弱二线城市的高价地项目，至今仍是隐忧。

事实上，市场一直关注中国金茂清理旧有库存的能力，尽管管理层强调通过收储、置换等方式积极盘活存量，但存货规模仍然不小。这意味着，若未来市场持续低迷，这些存货将面临进一步的减值压力。

目前，物业开发依然是金茂业绩的“压舱石”，2025年该业务实现收入494.76亿元，占总收入八成。对于中国金茂寄予厚望的“第二增长曲线”，远未形成能与物业开发业务并驾齐驱的支撑力量。

其中，金茂服务2025年总收入36.68亿元，同比增长24%，但仅占总收入的6%；物业投资收入16.72亿元，同比下降1%，占收入总额的3%；酒店收入16.20亿元，同比下降5%，占收入总额的3%。不仅整体规模对总营收的贡献有限，中国金茂的“第二曲线”目前增长动力尚显单薄。

2026年，“在土地市场的整体行动将更加积极，在积极而不激进的总基调之下，紧扣行业节奏，适时地优化投资策略，深耕核心城市，捕捉一些优质的窗口机会，持续打造行业的标杆产品。”管理层表示，预计2026年中国金茂的行业排名和销售规模总体将保持稳中有升的态势，“市场虽仍在筑底，但结构性机会依然存在，尤其是具备优秀产品能力的公司，机会大于挑战。”

毋庸置疑，金茂2025年的业绩有其可圈可点之处，销售规模在增长、行业排名在提升、融资成本在下降。但从另一个角度看，这份财报同样暴露了盈利质量偏弱、存量包袱沉重、第二曲线乏力等“B面”，只有在这些隐忧逐渐消散后，金茂的增长才能真正称得上高质量的增长，才有可能实现“活得好”的目标。

新京报贝壳财经记者袁秀丽

校对柳宝庆

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